Issue de la Convention citoyenne pour le climat, la loi climat et résilience a été promulguée au Journal Officiel le 24 août 2021. Elle est l’aboutissement des propositions de 150 citoyens tirés au sort qui se sont réunis à partir d’octobre 2019 pendant neuf mois. Si cette loi met en place des mesures qui s’adressent aussi bien aux services publics, à l’éducation, à l’urbanisme, aux déplacements, aux modes de consommation qu’à la justice, les foncières immobilières sont tout particulièrement visées. Certains articles concernent spécifiquement les centres commerciaux. Qu’est-ce que cette loi va concrètement changer ? A quoi vont ressembler les centres commerciaux de demain ?

LES POINTS CLÉS

Objectif : stopper l’artificialisation des sols 

« Au rythme actuel d’artificialisation des sols, l’équivalent d’un département de la taille des Yvelines disparaît sous le béton tous les dix ans » déclare Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique. Artificialisation qui accélère la perte de biodiversité et amplifie les risques d’inondations. Or, il est important de rappeler l’importance de la nature comme rempart contre le dérèglement climatique puisqu’elle absorbe chaque année 30% des émissions de gaz à effet de serre d’origine humaine.                                                 

« Il devient donc nécessaire et urgent d’adapter les règles d’urbanisme », poursuit la Ministre. C’est pourquoi les mesures fixées par la loi Climat ont pour objectif de réduire le rythme d’artificialisation des sols :

• division par deux d’ici 2030 ;
• zéro artificialisation nette d’ici 2050.

Ces mesures seront appliquées sur l’ensemble des collectivités territoriales.

 

Concrètement : que dit la loi ? 

Jusqu’à présent, il était possible de construire des centres commerciaux partout, s’il était prouvé qu’aucune friche pouvait accueillir le projet.

Désormais, la norme est : interdiction de construction de nouveaux centres commerciaux, qui artificialiserait des terres sans démontrer leur nécessité selon une série de critères précis et contraignants.

Tout en sachant que :

• pour les surfaces de vente de plus de 10 000 m², aucune exception ne sera possible ;
• pour celles supérieures à 3 000 m², une demande de dérogation examinée par le préfet, sera obligatoire.

 

Centres commerciaux : quelles solutions ?

Deux options s’offrent aux foncières immobilières :

• Soit réduire drastiquement la surface de construction de leurs futurs centres commerciaux. Avec le risque pour les projets se situant entre 3 000 m² et 10 000 m² de ne pas obtenir de dérogation.
•  Soit réhabiliter des friches.

 

Défricher : l’avenir ? 

Friches industrielles, commerciales, ferroviaires, militaires ou encore hospitalières, il n’y en aurait pas moins de 150 000 ha en France selon une récente mission de l’Assemblée Nationale sur la revalorisation des friches. La région Rhône-Alpes concentrant à elle-seule 14 % de ces terrains en déshérence.

Jusqu’à présent, les friches attiraient peu. Les contraintes y étaient souvent trop importantes par rapport à la construction en neuf :

• opérations de dépollution qui parfois coûtent plus cher qu’un projet neuf. Tout particulièrement vrai pour les sites industriels ;
• difficultés de faisabilité à partir des structures existantes ;
• problématique d’indemnisation des locataires encore présents ;
• frilosité des élus locaux par crainte de nuisances pour les riverains ou par préférence pour des reconversions en habitations ou bureaux.

Avec l’instauration de la Loi Climat, d’autres freins apparaissent :

• les banquiers sont désormais moins enclins à investir dans l’immobilier de commerce ;
• les propriétaires ne souhaitent plus vendre à moindre coût des terrains qui sont amenés à prendre de la valeur du fait de la disponibilité perdue de terrains vierges à construire.

Les friches cependant possèdent des atouts non négligeables :

• des emplacements recherchés, en périphérie des zones urbaines ;
• des superficies attractives ;
• un gain de temps. La zone d’activité existant, aucun besoin de faire la demande très chronophage de changement de PLU (plan local d’urbanisme).

Les exemples de mise en place

Neyrpic, une ancienne friche industrielle réhabilitée en centre commercial

« Un de nos projets en cours, Neyrpic, a pour objectif de redonner vie à une friche industrielle au cœur de Saint-Martin-d’Hères, dans l’agglomération de Grenoble », explique Éléonore Villanueva, directrice marketing, communication et RSE de la foncière immobilière Apsys. Ce site est en effet en déshérence depuis 1967.

Accompagné du cabinet d’Architectes Maison Edouard François, la foncière a choisi de conserver et rénover les bâtiments et façades emblématiques ancrés dans la mémoire collective grenobloise. Tout en s’inscrivant dans une démarche de développement durable.

Palais du Commerce de Rennes, « Renaissance » d’un bâtiment historique

Construit à la fin du XIXème siècle, cet édifice se situe au cœur de la ville de Rennes. Après avoir abrité au fil des époques plusieurs institutions et commerces (Chambre de Commerce, bibliothèque, École Régionale des Beaux-arts, Conservatoire de Musique…), le bâtiment ne conservait plus aujourd’hui qu’un bureau de poste et le Café de la Paix. En 2019, le projet « Renaissance » porté par Citizers, la nouvelle entité de Frey dédiée aux programmes urbains mixtes, gagne l’appel d’offres. « C’est ici le premier projet phare de Citizers, témoin de notre volonté d’accompagner les collectivités dans la fabrication de la ville de demain » commente Antoine Frey, PDG de Frey.

Grand’Place : rénover et étendre un parc immobilier existant 

La directrice du développement et de l’architecture de Klépierre, Daniela Lauret, déclare à propos du centre commercial Grand’Place à Grenoble « Nous démolissons une partie du bâtiment devenue obsolète et construisons à la place un écrin de dernière génération, qui accueillera une offre commerciale et de restauration à la hauteur de ce centre leader dans la région ». Parallèlement à la rénovation, le projet prévoit une extension. Le nouveau bâtiment de deux étages « comptera trente nouvelles enseignes, dont Primark, et un food-court avec dix nouveaux restaurants », précise Anne-Catherine Bueb, directrice régionale chez Klépierre.

Réhabilitation, Rénovation, Extension 

Trois mots qui semblent donc devenir le credo des stratégies de développement des foncières immobilières. Avec comme le nuance Ludovic Castillo de la foncière Altarea, le fait que « les opérations de rénovation ne se résument pas à revivifier une galerie commerciale composée d’un hypermarché et d’enseignes, mais à créer des lieux de vie ».

C’est aussi l’avis de Maurice Bansay, président fondateur d’Apsys, pour qui chaque projet doit désormais être pensé « comme un lieu de vie innovant et fédérateur alliant commerce, urbanité, nature, sport et loisirs ».

C’est également ainsi que l’envisage la foncière Frey « notre mission d’accompagner la mutation des villes en plaçant l’humain au cœur des réflexions afin d’imaginer des lieux vibrants, originaux et conviviaux. Mais un humain « augmenté », enrichi de ces nouvelles pratiques sociales, collaboratives, solidaires et responsables qui favorisent le mieux-vivre en ville ».

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